Alvará Judicial para Venda de Bens Imóveis de Menor e Imóveis de Empresas com Sócio Menor.
Prezado cliente,
Compreendo a importância de um processo transparente e bem explicado, especialmente quando envolve bens de menores. A venda de um imóvel que pertence a um menor de idade, seja diretamente ou por meio de uma empresa na qual ele possui quotas sociais, é um procedimento que exige autorização judicial, visando proteger os interesses do incapaz. Abaixo, detalho os principais trâmites envolvidos e a questão dos honorários advocatícios, abordando ambos os cenários.
1. O que é o Alvará Judicial?
O alvará judicial é uma ordem emitida por um juiz que autoriza a prática de um ato que, por lei, exige permissão judicial. No caso da venda de bens imóveis de menores, o alvará é fundamental para garantir que a transação seja realizada em benefício do menor, evitando prejuízos ou desvios de finalidade. A necessidade dessa autorização está prevista no Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.691, que estabelece que os pais não podem alienar ou gravar de ônus real os bens dos filhos, nem contrair em nome deles obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização judicial.
2. Quando é Necessário o Alvará Judicial?
O alvará judicial é indispensável sempre que um imóvel tiver um menor como proprietário ou coproprietário. Isso inclui situações como:
•Herança: Quando o menor herda um imóvel e há a necessidade de vendê-lo para partilha de bens ou para atender a necessidades urgentes do menor.
•Doação: Se o menor recebeu o imóvel por doação e, por alguma razão, a venda se faz necessária.
•Aquisição: Em casos mais raros, onde o menor adquire um imóvel e a venda se mostra a melhor opção para seus interesses.
É crucial demonstrar ao juiz que a venda é de necessidade ou evidente interesse do menor. Exemplos de situações que justificam a venda incluem:
•Manutenção e sustento do menor: Para custear despesas com saúde, educação, alimentação ou moradia que não podem ser supridas de outra forma.
•Aquisição de outro imóvel: Se a venda do imóvel atual for para adquirir outro de maior valor ou mais adequado às necessidades do menor, desde que haja comprovação do benefício.
•Evitar a deterioração do bem: Se o imóvel estiver gerando muitas despesas (condomínio, IPTU, manutenção) e não houver recursos para mantê-lo, a venda pode ser a melhor saída para evitar a desvalorização.
3. Venda de Imóvel de Empresa com Sócio Menor
Quando o imóvel está em nome de uma pessoa jurídica (empresa) e um menor possui quotas sociais nessa empresa, a situação se torna um pouco mais complexa, mas a proteção dos interesses do menor continua sendo a prioridade. Embora o imóvel pertença à pessoa jurídica e não diretamente ao menor, a venda pode afetar o patrimônio da empresa e, consequentemente, o valor das quotas do menor.
3.1. Necessidade de Autorização Judicial
A necessidade de alvará judicial para a venda de um imóvel de uma empresa com sócio menor dependerá de alguns fatores:
•Objeto Social da Empresa: Se o objeto social da empresa incluir a compra e venda de imóveis, e a venda do bem for uma operação comum e dentro das atividades regulares da empresa, a autorização judicial pode não ser necessária. No entanto, é fundamental que a operação não represente um desfalque patrimonial ou prejuízo às quotas do menor.
•Impacto nas Quotas do Menor: Se a venda do imóvel representar uma alteração significativa no patrimônio da empresa, afetando diretamente o valor das quotas do menor, ou se a operação não estiver alinhada com o objeto social da empresa, a autorização judicial pode ser exigida para proteger o interesse do incapaz. A jurisprudência tem se inclinado a exigir a autorização judicial quando a venda do imóvel da empresa impacta diretamente o patrimônio do menor, mesmo que indiretamente através das quotas sociais [1].
•Regime de Administração: A forma como a empresa é administrada e as cláusulas do contrato social também são relevantes. Se o contrato social prever a necessidade de aprovação de todos os sócios para a venda de bens imóveis, e o menor for sócio, a questão da sua capacidade legal para consentir na venda virá à tona.
Em resumo, a autorização judicial será necessária se a venda do imóvel da empresa puder, de alguma forma, prejudicar o patrimônio ou os interesses do sócio menor. A análise deve ser feita caso a caso, considerando a legislação civil e societária, bem como a interpretação dos tribunais.
3.2. Procedimento Específico
Caso seja determinada a necessidade de alvará judicial, o procedimento seguirá as linhas gerais já mencionadas para a venda de imóvel diretamente de menor, com algumas adaptações:
Petição Inicial: A petição deverá detalhar a estrutura societária da empresa, a participação do menor, a justificativa para a venda do imóvel pela empresa e como essa venda beneficiará, ou ao menos não prejudicará, os interesses do sócio menor.
Documentação da Empresa: Além dos documentos do menor e de seus representantes, será necessário apresentar o contrato social da empresa, balanços patrimoniais, e outros documentos que demonstrem a saúde financeira da empresa e a necessidade ou conveniência da venda do imóvel.
Manifestação do Ministério Público: O MP continuará atuando como fiscal da lei, analisando se a operação é benéfica para o menor e se seus direitos estão sendo preservados.
4. Procedimento para Obtenção do Alvará Judicial (Geral)
O processo de obtenção do alvará judicial é um procedimento de jurisdição voluntária, o que significa que não há litígio entre as partes, mas sim a necessidade de uma autorização judicial para um ato específico. As etapas principais são:
4.1. Contratação de Advogado
A representação por advogado é obrigatória para iniciar o processo judicial. O profissional será responsável por reunir a documentação, elaborar a petição inicial e acompanhar todas as fases do processo.
4.2. Documentação Necessária
Será preciso apresentar uma série de documentos que comprovem a propriedade do imóvel (seja diretamente do menor ou da empresa), a condição do menor e a necessidade ou interesse na venda. Os documentos comuns incluem:
Certidão de nascimento do menor.
Documentos de identificação dos pais ou responsáveis legais.
Matrícula atualizada do imóvel.
Certidão de ônus reais do imóvel.
Três avaliações do imóvel por corretores ou imobiliárias diferentes, para comprovar o valor de mercado e garantir que a venda será feita por um preço justo.
Comprovantes das despesas ou necessidades do menor que justifiquem a venda (ex: orçamentos médicos, matrículas escolares, comprovantes de dívidas).
Declaração dos pais ou responsáveis sobre a finalidade do dinheiro da venda e como ele será utilizado em benefício do menor.
Para imóveis de empresa: Contrato social da empresa, alterações contratuais, balanços patrimoniais, demonstrações financeiras e atas de reuniões que deliberaram sobre a venda do imóvel.
4.3. Manifestação do Ministério Público
Devido ao envolvimento de um menor, o Ministério Público (MP) atuará como fiscal da lei no processo. O MP analisará o pedido e a documentação, emitindo um parecer sobre a conveniência da venda e se ela realmente atende aos interesses do menor. O parecer do MP é de extrema importância e geralmente é seguido pelo juiz.
4.4. Decisão Judicial
Após a análise de todos os documentos e o parecer do Ministério Público, o juiz proferirá a sentença. Se o pedido for deferido, será expedido o alvará judicial, autorizando a venda do imóvel. O alvará geralmente estabelece condições para a venda, como o valor mínimo, a forma de depósito do dinheiro (muitas vezes em conta judicial em nome do menor, que só poderá ser movimentada com nova autorização judicial) e a prestação de contas.
4.5. Venda e Prestação de Contas
Com o alvará em mãos, a venda do imóvel pode ser concretizada. É fundamental que o valor obtido com a venda seja depositado conforme as determinações judiciais e que os pais ou responsáveis prestem contas ao juiz sobre a utilização dos recursos, comprovando que foram empregados exclusivamente em benefício do menor.
5. Honorários Advocatícios
Os honorários advocatícios são a remuneração do profissional pelo trabalho realizado. No caso de um processo de alvará judicial para venda de bens imóveis, é comum que os honorários sejam estipulados com base em um percentual sobre o valor do bem envolvido na transação.
Conforme nossa política, o valor dos honorários será o equivalente a 1% (um por cento) do valor total do imóvel objeto da venda. Este percentual incide sobre o valor de avaliação do imóvel, garantindo uma remuneração justa e proporcional ao trabalho e à responsabilidade envolvidos no processo.
É importante ressaltar que os honorários são devidos ao advogado pela condução do processo, independentemente do resultado da venda, uma vez que o trabalho jurídico é prestado desde o início.
6. Considerações Finais
O processo de alvará judicial, embora burocrático, é um instrumento legal essencial para proteger os direitos e interesses dos menores. Nossa equipe está preparada para conduzir todo o procedimento com a máxima diligência e transparência, garantindo que a venda do imóvel ocorra de forma segura e em estrito cumprimento da lei, sempre visando o melhor para o menor envolvido.
Estamos à disposição para quaisquer dúvidas e para iniciar os trâmites necessários.
Responsável técnico pelo escritório:
Leandro Augusto Rego
Advogado
OAB/SP 293.281
11 5125-0986
Avenida Paulista 2073, Horsa II, 17º andar, conjunto 1702 – CEP: 01311-940
Formação e experiência:
Formado em Direito pela Universidade São Judas Tadeu (São Paulo) - inscrito na OAB/SP sob número 293.281; Tecnólogo em Gestão Financeira pela FIPECAFI (São Paulo); Pós-graduado em Direito do Trabalho pela Pontifícia Universidade Católica (PUC – Minas Gerais); Pós-graduado em Direito Imobiliário pela Escola Paulista de Direito – EPD (São Paulo); Pós-graduado em Direito Tributário pela Universidade Cândido Mendes – UCAM (Rio de Janeiro).
Com experiência de mais de 20 anos na área, desde que deixou o emprego público para se dedicar inteiramente ao Direito e posteriormente à Consultoria. Durante sua atuação no campo do contencioso judicial foram mais de 700 processos, consolidando sua posição de especialista.